DISPOSICIONES TRANSITORIAS - LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS


Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.


1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de
1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato
en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto
4104/1964, de 24 de diciembre.


Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición
Transitoria Segunda.


La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo
de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de
esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para
los arrendamientos de vivienda.


2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de
mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del
Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley
relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.


Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento
asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir
del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley.
Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de
mayo de 1985


A) Régimen normativo aplicable


1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de
1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán
rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los
apartados siguientes de esta disposición transitoria.


2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en el artículo 12, 15 y 24 de la
presente Ley.


3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.


No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación
de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de
arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la
comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa
común adquirida por herencia o legado.


B) Extinción y subrogación


4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a que se refiere el
artículo 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sólo
podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de
hecho o en su defecto de los hijos, que conviviesen con él durante los dos años
anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los
ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres
años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.


El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del
arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por
ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado
cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.


No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese
hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación.
En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la
edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está
afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.


5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 24.1 y 58
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese
subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley,
sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su
defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen
convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.


El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del
arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por
ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de
veinticinco años si esta fecha es posterior.


No se autorizan ulteriores subrogaciones.


6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del Texto Refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda
subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.


7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta Disposición al cónyuge del
arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido
conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de
afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al
menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.


8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación
prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos
mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas
por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o
gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los
apartados 4, 5 y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia con el
arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.


La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse
necesariamente en la vivienda arrendada.


Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4
a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas
en el artículo 16 de la presente Ley.


En ningún caso, los beneficiarios de una subrogación, podrán renunciarla a favor de
otro de distinto grado de prelación.


C) Otros derechos del arrendador


10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de
esta Ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:


1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se
determinará por capitalización al 4 po 100 de la renta devengada, siempre que
el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de
valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el
Patrimonio.


2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no
estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada
vivienda.


3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación
necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso
convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas
siguientes:


1. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada
por resolución judicial o administrativa firme.


En caso de ser varios los arrendatarios afectados la solicitud deberá
haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en
su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de
participación correspondientes a los pisos afectados.


2. Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o
ayudas públicas percibidos por el propietario.


3. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero
correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.


4. El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por
100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida
en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios
establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente Ley.


5. La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor
de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las
cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo
interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.


4. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma
proporcional a la superficie de la finca afectada.


5. Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y
suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.


Se exceptúa el supuesto de que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos
sean por cuenta del arrendador.


D) Actualización de la renta


11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo
requerimiento fehaciente al arrendatario.


Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en
vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.


Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta
actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la
actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva
de los índices determinantes de la cantidad notificada.


La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:


1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento
deberá mantener durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la
actualización, con la renta actualizada la misma proporción que el Indice
General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice
General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de
la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice
correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.


En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con
anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la
revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido,
háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente
a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.


En los arrendamientos de viviendas no comprendidos en el artículo 6.2 del
citado Texto Refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará
como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y
como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con
arreglo a los dispuesto en la regla anterior o en la regla 5, sólo será exigible al
arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes
siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el
arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la
renta.


En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda
resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a
la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el
porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que estuviera pagando.


3. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de la revisión.


Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere
el artículo 107 del citado Texto legal.


4. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que
corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el
arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce
meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de
Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de
actualización en cuyo caso será éste de aplicación.


5. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1
sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se
tomará como renta revisada esta última.


La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la
finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:


o El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que
hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.


o El 24 por 100 para el resto de los supuestos.
Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral
el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará
sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.


6. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo
fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales
siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que
viniere abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las
cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la
variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices
de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la
fecha de cada actualización.


Los contratos de arrendamientos respecto de los que el inquilino ejercite la
opción a que se refiere esta regla, quedarán extinguidos en un plazo de ocho
años, aún cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a
partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.


7. No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la
suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con
él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites
siguientes:


Número de personas que convivan
en la vivienda arrendada
Límite en número de veces
el salario mínimo interprofesional
1 ó 2 2,5
3 ó 4 3
Más de 4 3,5


8. Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio
impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la
actualización de la renta.


9. En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el
conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá
que procede la actualización pretendida.


10. En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese
abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá
actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice
General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a
la fecha de cada actualización.


11. La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:
a. En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el
arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la
vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional.


En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los
siguientes:


Período anual de
actualización a partir de la
entrada en vigor de la Ley
Porcentaje exigible de
la renta actualizada
1 10 %
2 20 %
3 30 %
4 40 %
5 50 %
6 60 %
7 70 %
8 80 %
9 90 %
10 100 %


b. En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces
el Salario Mínimo Interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el
doble de los indicados en la letra a) anterior.


12. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.


Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de
mayo de 1985


A) Régimen normativo aplicable


1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo
de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán
rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las
modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

 

B) Extinción y subrogación


2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren
en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en
los apartados 3 a 4 siguientes.


3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su
jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma
actividad desarrollada en el local.


En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse
subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran
transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el
contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el
local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar
veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.


La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar
cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo
con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera
producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado
artículo 60.


El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local
de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.


Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años
a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el
momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la
aprobación de la ley.


Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera
producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado
se incrementarán en cinco años.


Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a
que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964.


4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica
se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:


1. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades
comerciales, en veinte años.


Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la
División 6 de la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.


Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 m2, en cuyo caso,
la extinción se producirá en cinco años.


2. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de
aquellas a las que se refiere la regla 1 a las que correspondan cuotas según las
Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:


o De menos de 85.000 ptas., en 20 años


o Entre 85.001 y 130.000 ptas., en 15 años


o Entre 130.001 y 190.000 ptas., en 10 años


o De más de 190.000 ptas., en 5 años


Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el
presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa,
que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie,correspondientes al
ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la
cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la
cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la
cantidad que corresponda.


Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor
de la presente Ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se
hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los
contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso la de la
escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.


Cuando en un local se desarrollen varias actividades a las que correspondan distintas
cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de
ellas.


Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponde a la actividad
desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la
mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.


5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no
haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato, durarán el tiempo
que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior
al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4 el arrendatario podrá
hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.


En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se
regirá por lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil y serán aplicables al
arrendamiento renovado las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos
de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.


C) Actualización de la renta


6. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla
cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de
negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento
fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:


1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento
deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice
General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice
General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de
la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice
correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.


En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará
como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado
Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como
índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.


2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con
arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el
porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas
siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre
que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario
en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.


En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda
resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a
la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el
porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que estuviera cobrando sin la actualización.


3. En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el
apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta
se hará de acuerdo con la tabla siguiente:


Actualización a partir
entrada en vigor de la Ley
Porcentaje exigible de
la renta actualizada
1 10 %
2 20 %
3 35 %
4 60 %
5 100 %


4. En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquellos a los que
corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de
extinción de quince o veinte años, la revisión de la renta se hará con arreglo a
los porcentajes y plazos previstos en la regla 9, a) del apartado 11 de la
disposición transitoria segunda.


5. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de revisión.


Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere
el artículo 107 del citado Texto Legal.


6. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que
corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el
arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce
meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de
Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de
actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.


7. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.


8. Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se
atenderá a aquélla en que se suscribió, con independencia de que el
arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.


7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1, 5
y 6 del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del
requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.
En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos
previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.


Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la
renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera
mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7


8. La revisión de la renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y
para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período
de extinción de quince a veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la
no aplicación de la misma.


Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un
plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para
la revisión de la renta.


Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción
de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a
partir de la entrada en vigor de la presente Ley.


D) Otros derechos del arrendador


9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de
esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a
estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda.


E) Otros derechos del arrendatario


10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a
dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del
arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo,
cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad
afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas
para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad
que ejerció el arrendatario.


11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados
precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local
arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto
arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del
arrendamiento.


A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su
propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las
condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo
arrendatario.


El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones
ofrecidas, deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a
contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del
contrato.


El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin
que el arrendatario hubiere procedido a firmar el contrato de arrendamiento
propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento
veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se
extinguió.


Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella
cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la
persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato,
tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio
de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales
desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo
contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de
desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.


El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera
extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción,
en el plazo de quince días desde su celebración.


El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la
indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre
uno u otro.


12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de
local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y
que subsistan el 31 de diciembre de 1999.

(Apartado redactado según Ley 55/1999, de 29 de diciembre.)


Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados al inquilinato celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985.


1. Los contratos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local
de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo Texto Legal, celebrados antes del
9 de mayo de 1985 y que subsisten en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley,
continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que les sean de
aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta
disposición transitoria.


2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la
Disposición Transitoria Tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia
Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán
equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2 del apartado 4 a los que
corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán
equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2 a los que corresponda
un plazo de extinción de diez años.


3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado
en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere
la regla 2 del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.
4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades
profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.


Quinta. Arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial


Los arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial que subsistan a la entrada en
vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo
de aplicación.


Sexta. Procesos judiciales.


1. El Título V de la presente Ley será aplicable a los litigios relativos a contratos de
arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta
ley.


2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de
las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los
litigios sobre contratos de arrendamiento de local de negocios en los que la sentencia
de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la
presente Ley.